УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН
РАЗЪЯСНЕНИЕ
от 1 декабря 2009 года
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В последнее время на рынке недвижимости активно совершаются различные сделки, оформляются права на жилые помещения, земельные участки, нежилые помещения и прочее недвижимое имущество. В связи с этим возросло значение государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 24 июля 2007 г. № 214-ФЗ). Введение единой государственной регистрации обеспечивает достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и тем самым содействует устойчивости и прочности гражданского оборота.
К недвижимым вещам (недвижимости) статья 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам ГК РФ относит и такие объекты, само назначение которых неизбежно предполагает их перемещение: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество.
Исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательности регистрации "права собственности и других вещных прав" на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, порядок и прекращение, следует признать, что любые сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Обязательность регистрации сделок с недвижимостью устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК РФ), но и предусматривается применительно к каждой из соответствующих сделок в отдельных статьях ГК РФ. Это касается договоров продажи недвижимости (ст. 551), мены (ст. 551, 567), дарения (п. 2 ст. 574), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584). Относительно порядка государственной регистрации недвижимости в ГК РФ содержатся лишь указания на то, что права на недвижимость, их возникновение и ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 131). Детальный порядок государственной регистрации и основания отказа в ней установлены Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Договор купли-продажи недвижимости - особый вид договора купли-продажи, предусмотренный ст. 549 - 558 ГК РФ, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма, государственная регистрация перехода прав на недвижимость, сохранение прав за прежними пользователями жилого помещения в предусмотренных законом случаях и др.
Следует уделить внимание особенностям продажи отдельных объектов недвижимости. Ввиду особенностей отдельных категорий недвижимости законодательство устанавливает для их купли-продажи специальные правила:
Жилые помещения. Жилым помещением (жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры) признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15, ст. 16 Жилищного кодекса). Особенности продажи жилых помещений заключаются в следующем.
Во-первых, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Поэтому для данной группы договоров основной вопрос состоит в следующем: что представляет собой документ, отражающий содержание сделки, до его регистрации и регистрации перехода права на его основании. И ответить на этот вопрос непросто. Если договор в отношении нежилой недвижимости до регистрации заключен и действителен, то такой же договор в отношении жилого объекта вообще не заключен, в связи с чем разговор о его действительности не имеет смысла. Бесспорно, нужно признать, что до регистрации этот договор вообще не существует, а бумага, содержащая его положения, подписанная сторонами, а иногда и нотариально удостоверенная, представляет собой не что иное, как проект договора, который превратится в договор лишь после того, как регистратор примет положительное решение о регистрации.
При таких условиях не должна вызывать сомнений невозможность для сторон воспользоваться при уклонении другой стороны от регистрации нормой п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с этой нормой "если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда".
Таким образом, получается, что после подписания договора купли-продажи недвижимости жилого назначения сторонами ни одна из них не может на основании судебного решения зарегистрировать свое право, если вторая сторона уклоняется от регистрации. Нерациональность такой концепции очевидна. Видимо, поэтому она не нашла отражения в практике судов, которые принимают к рассмотрению иски об уклонении от регистрации прав на жилые объекты и выносят решения о регистрации этих сделок и возникающих на их основании прав, руководствуясь ст. 165 ГК РФ.
Вышеуказанная ситуация является подтверждением необходимости исключить в ГК РФ случаи, когда факт государственной регистрации связан с заключением договора.
а) В случае сделки с объектом жилого назначения подача документов на регистрацию и соответствующее волеизъявление фактически представляют собой стадию заключения договора. Это обстоятельство исключает возможность обращения с заявлением в регистрирующий орган одного лица (покупателя по доверенности продавца или, наоборот, либо одного представителя от имени продавца и покупателя). Препятствием здесь служит п. 3 ст. 182 ГК РФ, в соответствии с которым "представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства".
В то же время в отношении договоров купли-продажи нежилых объектов представительство обеих сторон одним лицом возможно, так как сделка в этом случае уже заключена, и представительство осуществляется исключительно в административно-правовых отношениях с регистрирующим органом.
б) К договорам купли-продажи объектов жилого назначения до их регистрации не могут быть заключены дополнительные соглашения. По смыслу гл. 29 ГК РФ ("Изменение и расторжение договора") изменить или расторгнуть можно только уже заключенный договор. Поэтому пока договор купли-продажи жилого объекта не заключен (не зарегистрирован), он не может изменяться путем заключения к нему дополнительных соглашений. При поступлении на регистрацию такого договора с дополнительными соглашениями будет нарушено также требование ст. 550 ГК РФ, согласно которой "договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами".
Во-вторых, существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается незаключенным.
в) Особенность договора купли-продажи жилой недвижимости состоит в том, что "существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением" (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Данному требованию в Законе о регистрации соответствует норма ст. 20, которая к основаниям отказа в регистрации относит составление лицом, имеющим права, ограниченные определенными условиями, документа без указания этих условий.
Такими правами на жилое помещение могут обладать лица, заключившие с собственником договоры найма и аренды, а также лица, пользующиеся помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Однако до недавнего времени наличие этой нормы было связано прежде всего с положениями ст. 292 ГК РФ в прежней редакции, согласно которой "переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника". Новая редакция указанной статьи содержит противоположное правило: "переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом".
Таким образом, если раньше общим правилом было сохранение права пользования членов семьи при переходе права собственности, то теперь такое сохранение является исключением из общего правила, которое должно быть специально предусмотрено законом. Такое исключение, в частности, предусмотрено ст. 33 ЖК РФ, согласно которой "гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения". Но это исключение относится к переходу права на основании наследования. Что же касается сделок отчуждения, то для них таких исключений законом не предусмотрено. При этом собственник и члены его семьи лишены возможности изменить правило п. 2 ст. 292 ГК РФ своим соглашением. А это означает, что при заключении собственником сделки отчуждения квартиры вместе с переходом права собственности на нее к новому собственнику автоматически прекращается право пользования всех членов семьи прежнего собственника. Единственным ограничением, защищающим их права, является положение п. 4 ст. 292 ГК РФ о том, что "отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства".
Причины такого изменения законодательства в целом понятны. Декларация ст. 292 ГК РФ о том, что переход права собственности на объект не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением, была направлена на охрану прав в том случае, если собственник без их ведома продаст данный объект недвижимости, или собственник сменится в результате наследования либо по иным основаниям. Однако применительно к купле - продаже данная норма практически не действовала в своем позитивном значении. Дело в том, что в реальной жизни практически отсутствуют лица, которые желают приобрести объект, право пользования которым будут сохранять члены семьи прежнего собственника по основаниям ст. 292 ГК РФ. Исключения составляют случаи продажи квартир или домов близким родственникам. Во всех же остальных случаях интерес покупателя состоит в прямо противоположном: он заинтересован в том, чтобы члены семьи собственника не сохранили права пользования объектом, несмотря на то, что закон прямо говорил об обратном. Это приводило к тому, что члены семьи собственника фактически каждый раз становились самостоятельными субъектами отношений по купле - продаже жилого помещения. При этом их роль сводилась к тому, что они тем или иным способом гарантировали покупателю прекращение своего права пользования квартирой после перехода права собственности.
Теперь получается, что члены семьи собственника лишены возможности как-либо защитить свои жилищные права от действий собственника, если он принял решение об отчуждении объекта. Пока объект продолжает находиться в собственности одного члена семьи, члены данной семьи могут отстаивать свои права, опираясь на нормы ст. 292 ГК РФ. При этом такие возможности сохраняются даже у бывших членов семьи, у которых нет иного жилого помещения. Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ суд может сохранить за ними на определенный срок право пользования прежним жилым помещением. Этот же пункт говорит о том, что между собственником и членом семьи может быть достигнуто соглашение о том, что прекращение семейных отношений не будет являться основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Но п. 5 этой статьи однозначно определяет, что "право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника".
Но так или иначе могут существовать лица, которые и после отчуждения сохраняют право пользования жилым помещением. Однако установление круга этих лиц связано для регистратора со значительными трудностями. Эти трудности обусловлены прежде всего тем, что регистрирующий орган не располагает и не может располагать исчерпывающей информацией о лицах, подлежащих включению в рассматриваемый перечень. Только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору аренды на срок год и более могут быть зарегистрированы. Таким образом, иные права (аренда до года, коммерческий наем) могут существовать, но не быть отражены в реестре. В таких условиях регистрирующий орган ограничен в возможностях установить несоответствие сделок закону по причине нарушения требований п. 1 ст. 558 ГК РФ. Не решает этот вопрос и включение в число документов, необходимых для регистрации купли-продажи, справки о лицах, зарегистрированных в жилом помещении. Минюст России в своей Инструкции (п. 4) предлагает требовать справку "о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенную должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства". Следует отметить, что такая формулировка придает документу, выдаваемому органами, осуществляющими регистрацию граждан, то значение, которое этот документ не может иметь. Так, никто не обязывает нанимателя регистрироваться по адресу снимаемой им квартиры. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации в помещении, которое является предметом договора найма, никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. С учетом изложенных обстоятельств регистрирующий орган, не имея возможности установить несоответствие сделок закону в связи с несоответствием п. 1 ст. 558 ГК РФ, не может нести ответственность за регистрацию фактически ничтожных сделок.
В-третьих, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).
В-четвертых, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным (ст. 38 Жилищного кодекса).
Государственная регистрация сделок призвана: обеспечить формирование механизмов эффективного государственного воздействия на рынок недвижимости в целях защиты конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимости; способствовать упорядочению взимания налогов, связанных с объектами недвижимого имущества и их обладателями, привлечению дополнительных инвестиций в экономику.
В целом механизм государственной регистрации сделок сложен, в ходе его нередко возникают сложности из-за неясности отдельных норм, наличия пробелов в законодательстве, большой нагрузки на органы регистрации, существенного временного периода между отправлением запросов и получением на них ответов и т.д.
В ходе проведения регистрации сделок государственные регистраторы прикладывают максимальные усилия с целью не допустить неправомерные действия со стороны заявителей. Именно этим объясняются нередкие приостановления и отказы в регистрации. Исходя из п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав и сделок приостанавливается при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для ее осуществления, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.
Наряду с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом государственной регистрации подлежит также переход права на недвижимое имущество, который имеет определенную специфику.
Согласно статье 223 п. 2 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена (как правило, так и происходит) уже после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, при заключении сделок необходимо учитывать возможность ситуации, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации), хотя отчуждатель юридически утратил право собственности на недвижимость, но фактически не передал ее новому приобретателю.
Глава 5 Закона о регистрации дополнена статьей, устанавливающей основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер компенсации не может превышать один миллион рублей. Пока такая процедура компенсации не установлена. Порядок такой выплаты необходимо установить на законодательном уровне и суммы должны предусматриваться в Бюджетном кодексе Российской Федерации. Следует сделать вывод о срочной необходимости в выработке конкретного механизма реализации этой нормы на практике.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частно-правовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования заключается в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Росреестр и его территориальные подразделения.
Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав на недвижимое имущество. Любое государство, считающее себя правовым, с повышенным вниманием относится к проведению сделок с недвижимостью, которые обладают повышенной социальной значимостью, и стремится контролировать оборот недвижимости. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести запись о правах на недвижимые вещи, расположенные на другой территории. Зарегистрированные сведения дают возможность установить фигуру правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.
Значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним заключается также в том, что она позволяет узнать об имеющихся в данный момент притязаниях третьих лиц на объект недвижимости. Так, согласно ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации подлежат сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
Следует указать на то, что регистрация предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество и одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.
Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта, что свидетельствует о закреплении принципа публичности.
Заместитель начальника
отдела государственной регистрации
сделок и перехода прав физических лиц
Управления Росреестра
по Республике Татарстан
О.АЛЕКСЕЕВА
